“7月份、8月份是年內(nèi)第二個償債高峰期，有不少房企當(dāng)下正忙于與債權(quán)人和解，試圖獲得一絲喘息，但成效或許并不大?！?月13日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，3月份是今年第一個償債高峰期，彼時，多家“千億元”房企先后宣布債務(wù)違約。6月份以來，這一現(xiàn)象再次加劇，金科股份等多家房企被指商票未如期兌付，債權(quán)人對房企償債信心再度動搖。

第三方機(jī)構(gòu)克而瑞最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年6月份，房企將有44筆債券到期，合計約639億元，環(huán)比增加68.6%。其中，新力控股到期的一只優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)利息違約。

“7月份、8月份，房企到期債務(wù)規(guī)模分別為1214.8億元、1011.7億元，均超過千億元?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示，當(dāng)前樓市銷售沒有明顯回暖，房地產(chǎn)融資環(huán)境依然嚴(yán)峻，預(yù)計未來仍有房企不得不加入債務(wù)違約陣營。

償債高峰再度來臨

熬過了3月份的年內(nèi)第一個償債高峰期，并不意味著安全上岸。

6月12日晚間，金科股份發(fā)布關(guān)于深圳證券交易所關(guān)注函回復(fù)的公告，就此前深交所對公司是否存在票據(jù)支付違約、其他金融債務(wù)違約以及公司核心商標(biāo)、部分銀行賬戶及股票等相關(guān)資產(chǎn)被查封凍結(jié)事項等情況進(jìn)行了回復(fù)。

金科股份表示，截至本回函日，公司未按期向聯(lián)融保理兌付的商業(yè)承兌匯票余額為4407萬元，占最近一個會計年度經(jīng)審計凈資產(chǎn)的0.11%，未達(dá)到《股票上市規(guī)則》第七章相關(guān)規(guī)定的信息披露標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)承兌匯票到期未能按期兌付存在客觀原因，公司正在和聯(lián)融保理協(xié)商解決問題，對其采取訴前保全方式凍結(jié)公司商標(biāo)以及部分資產(chǎn)的行為并不認(rèn)可。

金科股份表示，截至回函日，公司涉及的債務(wù)違約，以及訴訟仲裁、賬戶資金凍結(jié)、資產(chǎn)凍結(jié)等情況均未達(dá)到信息披露標(biāo)準(zhǔn)。針對可能存在債務(wù)違約風(fēng)險的融資，金科股份表示，將與各合作金融機(jī)構(gòu)一方面積極爭取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協(xié)商調(diào)整存量融資還款節(jié)奏和期限，盡可能減少凈償還額度，保留現(xiàn)金流支持公司良性循環(huán)、穩(wěn)健發(fā)展。

上述只是冰山一角。今年以來，海外債發(fā)行規(guī)模銳減，到5月份甚至直接降為“0”，無新發(fā)行債券。相比之下，出險房企仍在增加，償債壓力并未緩解。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年房企一年內(nèi)到期債務(wù)余額為9500億元。

對此，同策研究院表示，“我們統(tǒng)計了36家民營房企的信用債情況，從未來6個月和12個月到期的公開發(fā)行信用債統(tǒng)計來看，假設(shè)2022年房企還能保持2021年的公開發(fā)行信用債的融資水平，那么約60%的房企2022年償債規(guī)模超過2021年，其中20%的房企2022年信用債到期規(guī)模是2021年的2倍至5倍。從信用債的融資缺口來看，未來2年至3年內(nèi)都存在融資缺口，只能靠項目銷售回款來償債，這進(jìn)一步加劇了房企銷售和償債壓力。”

融資環(huán)境可有改善？

“由于房地產(chǎn)市場恢復(fù)進(jìn)程較為緩慢，‘穩(wěn)樓市’政策傳導(dǎo)至市場需要較長時間，加之疫情反復(fù)，居民購房意愿較低，房企回款壓力大。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，在這種市場格局下，房企融資環(huán)境是否改善，極大地牽動著房地產(chǎn)從業(yè)者的“神經(jīng)”。

從當(dāng)下房企發(fā)債融資情況來看，整體上尚未緩解房企償債壓力。“‘借新還債’渠道不通暢，行業(yè)信心難以修復(fù)，投資人信心有所動搖，整體上房企融資規(guī)模仍在下降。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行總額為3344.7億元，同比下降30%。疊加銷售市場回款不如預(yù)期，不難看出，邁向“黑鐵時代”之際，關(guān)乎生死的背水一戰(zhàn)仍在進(jìn)行中。但可喜的是，在多重利好政策下，民營房企信用債融資開始“破冰”。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在上述近3345億元的債券中，信用債占比為61%，同比提升17.4個百分點(diǎn)。尤其5月份，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升33.5%，環(huán)比上升3.3%，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股等采用信用保護(hù)工具，共發(fā)行4筆債券融資30億元，同時有多家企業(yè)開始籌備發(fā)行工作。

“民營房企融資環(huán)境有所改善，但目前空間有限。金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)信心沒有恢復(fù)，對民營房企資金支持仍然十分謹(jǐn)慎。”劉水稱。

歸根結(jié)底，還是有待市場信心修復(fù)。對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，預(yù)計隨著部分城市疫情緩解及各地房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，重點(diǎn)城市市場或?qū)⑵蠓€(wěn)，但多數(shù)城市市場大概率要到下半年才會逐步恢復(fù)。屆時，房地產(chǎn)市場信心有望回歸。

（責(zé)任編輯：周悅子）